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張家港房屋拆遷與拆除,厘清法律邊界與實務(wù)適用要點

來源:蘇州伊諾爾拆除公司 發(fā)布時間:2025-03-14 217 次瀏覽

在城市更新與土地開發(fā)進程中,”拆遷”與”拆除”這兩個高頻詞匯常被混為一談。2023年廣州某城中村改造項目中,因施工方誤將”協(xié)議搬遷”認定為”行政拆除”,導致程序違規(guī)并引發(fā)群體訴訟,這一案例揭示了準確區(qū)分兩者法律屬性的必要性。本文將從法律定義、程序規(guī)范、權(quán)利救濟三個維度,剖析房屋拆遷與拆除的本質(zhì)差異及實務(wù)應(yīng)用要點。

一、法律定義:公權(quán)行為與民事行為的本質(zhì)分野

房屋拆遷特指政府基于公共利益需要,依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》等法規(guī),對特定區(qū)域內(nèi)建筑物實施的強制性征收行為。其核心特征體現(xiàn)為行政主體主導、補償標準法定、程序強制約束三大要素。例如2021年修訂的《土地管理法》第四十七條明確,征收農(nóng)村集體土地需履行”兩公告一登記”程序,印證了拆遷行為的公權(quán)屬性。 相較而言,房屋拆除屬于平等民事主體間的物權(quán)處分行為,主要受《民法典》物權(quán)編及《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)范。業(yè)主在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可后,可自主決定拆除自有房屋。但需特別注意,依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十四條規(guī)定,拆除歷史建筑、傳統(tǒng)風貌建筑需經(jīng)文物主管部門審批,這一限制體現(xiàn)了私權(quán)行使的法定邊界。

二、程序規(guī)范:行政程序與民事程序的差異化設(shè)計

在實施流程層面,拆遷行為必須嚴格遵循”五步走”程序:

  1. 征收決定公告(含社會穩(wěn)定風險評估)
  2. 補償方案公示(不少于30日)
  3. 簽訂補償協(xié)議(簽約率達95%啟動征收)
  4. 作出補償決定(針對未簽約戶)
  5. 申請法院強制執(zhí)行(禁止行政強拆) 反觀拆除程序,則呈現(xiàn)明顯私法自治特征。以商業(yè)地產(chǎn)改造為例,業(yè)主需完成:
  • 向規(guī)劃部門提交拆除方案

  • 辦理施工許可(涉及300㎡以上工程)

  • 實施安全防護措施(符合《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》)

  • 建筑垃圾合規(guī)處置(按《固體廢物污染環(huán)境防治法》) 關(guān)鍵差異點在于:拆遷程序具有不可逆的行政強制性,而拆除行為需以物權(quán)合法為前提,且不得損害第三方權(quán)益。

    三、補償機制:法定標準與協(xié)商自治的沖突平衡

    拆遷補償嚴格執(zhí)行”市場價格+獎勵”的復(fù)合標準。根據(jù)更高人民法院(2019)更高法行申10145號判決,被征收房屋價值評估需同時參照類似房地產(chǎn)市場價格與征收決定公告日時點。2023年北京某棚改項目中,法院判決征收方補足被拆遷戶因評估時點滯后導致的130萬元差價,凸顯了補償標準的剛性約束。 拆除補償則遵循意思自治原則,但受三大限制:

  1. 不得損害抵押權(quán)人利益(《民法典》第四百零六條)

  2. 承租人優(yōu)先購買權(quán)保障(《民法典》第七百二十六條)

  3. 歷史建筑拆除需專項補償(《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例》第三十四條) 實務(wù)中常見爭議多集中于”以拆違代拆遷”的合法性邊界。依據(jù)《行政強制法》第四十四條,對違法建筑的拆除必須經(jīng)過催告、聽取陳述申辯、作出強制執(zhí)行決定等程序。2022年浙江某工業(yè)園區(qū)整治中,行政機關(guān)因未保障當事人陳述權(quán),被判強拆程序違法,充分印證了程序正義的獨立價值。

    四、法律適用的場景化分析

  4. 城市更新項目 采用拆遷程序需滿足《民法典》第二百四十三條的”公共利益”要件,常見于道路擴建、防洪工程等情形。而商業(yè)開發(fā)主導的舊改項目,更宜采用協(xié)議搬遷模式,通過《合同法》規(guī)范各方權(quán)益。

  5. 危房處置 依據(jù)《城市危險房屋管理規(guī)定》第十八條,D級危房可啟動應(yīng)急拆除,但需同步落實安置補償。2020年泉州酒店坍塌事故后,多地建立危房拆除快速審批通道,但仍需遵守更低限度的正當程序。

  6. 遺產(chǎn)繼承糾紛 繼承人協(xié)議拆除祖宅時,須注意《非物質(zhì)文化遺產(chǎn)法》第三十三條對傳統(tǒng)建造技藝的保護要求。江蘇某古宅繼承案中,法院判決部分繼承人不得單方拆除具有文化價值的建筑構(gòu)件。 在實務(wù)操作中,準確識別行為性質(zhì)直接關(guān)系法律后果:

  • 誤將民事拆除納入拆遷程序,可能導致行政越權(quán)
  • 混淆拆遷補償標準適用,易引發(fā)群體性訴訟
  • 忽視程序要件差異,將顯著增加違法風險 隨著《民法典》實施與《土地管理法》修訂,市場主體更需建立精準的法律識別框架。建議在項目啟動前,完成”行為性質(zhì)預(yù)判-法律要件核查-風險防控方案”的三步論證流程,必要時引入第三方專業(yè)機構(gòu)進行合規(guī)評估。

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